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深圳企業紛紛進駐黃江 廠房需求上升
來源:廠房的家 發布時間:2019-04-03 13:58:13
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湘元宇控股有限公司(以下簡稱“湘元宇”)是一家主要從事手機等電子產品的數據線生產企業,產品以出口為主,主要銷往歐美和東南亞地區。去年9月,湘元宇經過漫長尋找,終于在黃江寶山社區找到了合適的新廠房,從深圳搬到了黃江。

  近年來,隨著莞深融合逐漸深入,黃江承接深圳外溢資源向鎮內轉移,實現了經濟社會的快速發展。然而像湘元宇一樣的眾多深圳企業的進入,也為黃江帶來了廠房供不應求、租金上漲等考驗,需要妥善應對。

  深企為改善廠房條件落戶黃江

  湘元宇屬于細分領域中規模較大的企業,今年營業總額已經接近6000萬元,并且生產訂單已經排到了明年三月份,該企業每年還投入100多萬元的費用專門用于研發,目前已經開始申報國家高新技術企業。

  企業負責人陳通勃表示,促使企業搬遷的重要原因之一,就是生產廠房問題。“在深圳經營多年,除了用工等成本逐漸提高,廠房也是個大問題,企業一直租不到合適的場地,產能拓展受限。”

  湘元宇過去在深圳所租用的廠房是從“二手房東”手中租賃,價格較高,并且調價周期較短,租金時常波動,每三年每平方米會上漲四到五元左右。去年9月,陳通勃托中介在黃江為他物色了幾處場地,幾經比較,終于選定了現在的廠區。

  現在的廠區獨門獨院,且臨近大路,交通方便,陳通勃非常滿意。其實,從2011年左右湘元宇就有意搬到黃江,當時來尋找一圈沒有合適的廠房,只好暫時作罷。去年,已經在黃江安家的陳通勃聽中介推薦,發現離家不遠處這座廠房,才迅速租了下來。廠房租金是每月13元/平方米,比在深圳租用的廠房每平方米低出5元左右,比起黃江其他地方的價格也很有優勢。

  在湘元宇廠區的一樓門口,停放著一輛掛湖南牌照的貨車正在裝卸貨物,陳通勃表示,因為當年在黃江沒有找到合適的場地,轉而回湖南老家購買了一塊工業用地,建了一座生產工廠,大約有一百多名工人。每天都會有這樣的貨車往來湘粵兩地,運送原材料和制成品。

  與湘元宇曾面臨的場地難題相似,東莞科信精工通用機器有限公司也在計劃更換廠房。這家企業主要生產面向塑膠行業的自動化設備,在行業內小有名氣,今年銷售額接近2000萬元,但卻只有6名員工,企業效益可觀。不過,科信精工負責人曾志剛卻希望生產車間能進一步改善。

  科信精工位于黃江北岸社區,目前所在的大院內還有其他幾家企業,科信精工僅租用了其中一層約500平米的廠房。2007年以來,該公司一直在此處進行生產經營。

  “我們現在采用的是輕資產的模式,我們只負責研發和銷售,生產部分都分包給專業廠家去完成。”曾志剛表示,科信精工有兩名工程師負責設計設備圖紙,再發給相關廠家進行生產,只有最后的組裝部分在科信精工完成,生產所需場地較少。即便如此,隨著產品銷售逐漸增多,不到500平米的場地還是顯得有些擁擠。

  曾志剛也一直在黃江尋找新的場地,希望可以改善生產和辦公環境,“比如在工業園里面找一個兩層的建筑,上面辦公下面生產,但暫時還沒有租到合適的。”

  租金支出占運營成本比例不高

  近年來,隨著深圳企業大量向黃江轉移,黃江的廠房供應逐漸變得緊張起來,這在臨近深圳的梅塘社區表現尤為明顯。梅塘社區緊鄰深圳光明新區,從光明新區到這里只有二十分鐘左右的車程,莞深高速橫穿而過,距高速出入口只需5分鐘車程;加上土地資源較為豐富,自然環境優美,吸引了深圳客前來置業投資。

  在此背景下,廠房升值受深圳影響較為明顯。今年4月,梅塘社區曾進行粗略統計,之前當地的工業用地出讓價大約600元/平方米,升到約800-1000元/平方米;廠房原來轉讓價格大約1200-1300元/平方米,升到約2000元/平方米;廠房的租金價格原來約12-13元/平方米,上升到約16-18元/平方米。

  到今年12月,舊廠房出租價格約16-18元/平方米,新建的廠房出租價格在19-21元/平方米左右,不久前最新簽訂的一起出租合約,達到了22元/平方米。而隨著土地供應限制以及廠房租金上漲,廠房購買或轉讓的情況已經相對少見。

  “去年底到今年,梅塘廠房租金經歷了一波較為明顯的上漲,主要的原因還是大量深圳企業的進入。”梅塘社區黨工委書記陳沛和粗略估算,雖然近年來梅塘新建了數十萬平米的廠房,但依然是供不應求的狀態,社區內的廠房都是滿載。

  不過,陳沛和在走訪深圳轉移企業時,特別留心詢問了深圳的廠租價格,與深圳相比,黃江仍然有低出近一半的價格優勢。同時,由于絕大部分遷入企業用地規模在2000平米以下,因此租金支出占企業運營成本的比例尚不算高。這也與記者走訪了解的情況大致吻合,相比房租,稅負、用工等成本依然是企業支出中的大項。

  與此同時,對于想要落戶梅塘的好項目、大項目,梅塘社區通過協調工業園區內上萬平方米的廠房予以解決,因此廠房供需緊張態勢并未對社區發展造成影響。

  鎮內廠房使用率超過95%

  在黃江工業廠房中,屬于村組集體資產范圍內的集體物業占了很大一部分。2013年9月,黃江成立了集體資產交易管理中心,全鎮范圍內屬于村組集體資產的廠房物業出租,全部都要經過該平臺進行交易。

  黃江農資辦主任劉升強表示,截至今年11月底,今年該平臺共記錄到物業出租八十余宗,預計全年可超過一百宗,其中約八成屬于工業廠房出租。通過集體資產交易管理中心平臺進行出租,廠房租金實現了比原來高出10%左右的溢價。

  “黃江目前的工業廠房空置率非常低,基本上只要有廠房空出來,很快就會有新的企業接手,使用率起碼在95%以上。”劉升強表示,每年不足一百宗的集體廠房出租量,與黃江廠房總數相比還是較小的比例,廠房總體流動性不大。

  另一方面,屬于個人的廠房出租同樣搶手。“現在黃江的廠房出租情況可以用‘供不應求’四個字來概括,房源出手非常快,房源放出來最短的幾天就可以再次租出去。”為湘元宇找到新廠區的中介劉先生,在黃江已經從事中介服務十多年,今年來廠房租金的上漲行情讓他也覺得意外。

  不久前,他又成功介紹一家企業租到廠房,成交價格超過20元/平方米。劉先生表示,從去年到今年,廠房租金平均上漲了約有5元/平方米,達到18至22元左右的價格。據他分析,租金的快速上漲,主要是大量深圳企業轉移到黃江,造成房源緊張,同時,一些大的投資公司盤下一些大的廠區再進行分租,也在一定程度上拉高了租金價格。

  “二手房東”增多的情況也引起了黃江有關部門的注意。在黃江集體資產交易管理中心平臺上,對廠房出租的門檻進行了一定的限制,原則上要求工業廠房租用給生產企業,申請人要出示營業執照。劉升強表示,目前簽約案例中,中介或投資公司提出申請的比例已經非常之低,起到了對“二手房東”的篩選作用。

  前三季度GDP增速居4年同期最高

  租金上漲和廠房的緊俏,從側面反映了黃江經濟的活躍發展。11月底,黃江鎮召開的“倍增計劃”工作座談會上透露,黃江鎮今年前三季度GDP增長8.5%,增速為近4年來同期最高,宏觀經濟保持穩中向好發展態勢。

  在前三季度的成績單中,黃江在外貿進出口、固定資產投資和工業生產方面,都取得了較為亮眼的成績:今年1-8月,黃江實現規模以上工業增加值47.6億元,比2016年同期提高12.2個百分點;全鎮固定資產投資總額36.8億元,同比增長66.1%,增幅居全市第一位;外貿進出口出現回暖跡象,總額達259.52億元,同比增長15.5%。

  黃江鎮委書記葉錦銳表示,從“粵港澳大灣區”構想到“廣深科技創新走廊”規劃提出,東莞、惠州等臨深片區正積極融入深圳城市發展,黃江要進一步做好“招商引資”對接好深圳優質資源外溢。“倍增計劃”“招商引資”側重讓優質產業“強起來”“引進來”,而“城市品質”則是通過“營環境、促服務”讓優質產業“留下來”。

  “租金上漲表明黃江經濟的活躍狀態,同時也說明發展前景被企業看好。”中山大學經濟學教授林江表示,隨著莞深融合加速推進,黃江的地理位置優勢得天獨厚,憑借區位優勢吸引深圳企業入駐是必然結果。林江認為,黃江作為東莞最靠近深圳的鎮區之一,在地緣上具有優勢,隨著軌道交通的發展和服務業配套設施的完善,黃江在對接深圳資源上有很大的發揮空間。

  “臨深融合發展不只是距離的問題,現在互聯網時代,距離已經不是最重要的影響因素,只要黃江和深圳的產業具有一定的互補性,從打造整個產業鏈的角度,就能建立自己的特色。”林江表示,現在大家已經不把地理距離看作是最重要的標準,反而是看有沒有可能在產業鏈、價值鏈合作上有更大的空間。黃江應該突破單一距離因素,把兩地的合作內容和層次不斷推向更高水平。

  “短期內租金上漲對于黃江集體經濟收入增加也有一定幫助,但是未來黃江應該堅定轉型升級和創新發展的理念,不斷提升產業結構,在土地緊張的狀況下,努力提升單位土地發展的效率和效益。”林江說。

  練好“內功” 更好承接深圳外溢資源

  近日,記者通過對黃江企業、社區及相關部門進行走訪,發現黃江在廠房租金方面存在著快速變化趨勢,在莞深融合深入推進的大背景下,這一結果的出現可以說是意料之內。

  隨著深圳向創新轉型加快推進,經濟結構迎來深度調整,土地、人工、廠租等方面的企業運營成本不斷上漲,創新型企業與傳統企業不同,其產品或服務具有附加值高、用工數量少、占地面積小等特點,承受租金變化的能力更強。與之相反,傳統的電子通訊等制造企業,對廠房面積和位置要求更多,對租金也更為敏感,因此近年來紛紛向鄰近的黃江轉移。

  記者梳理發現,去年下半年到今年上半年出現的租金上漲潮,背后具有多重因素共同作用。一是莞深融合進入加速期,企業轉移數量發生質的變化,企業大量涌入造成廠房相對短缺,這也是本輪租金上漲的基礎所在。二是廠房供應慢于企業增長,無法滿足突然增加的租用需求。過去幾年,黃江農村集體經濟收益中,來自集體物業的租金收入一直占據重要比例,但是對廠房的改建擴建卻相對不足,標準化新廠房的建設有待加強。以上兩點形成了供需雙方的基本矛盾。

  此外,“二手房東”現象增多在一定程度上助推了租金的上漲。某廠房中介向記者表示,有實力的投資公司租下較大的廠房再進行分租,直接或間接提高了租金,增加了企業租用廠房的時間和金錢成本。

  不過,值得注意的是,即使黃江經歷了此輪租金上漲,相對深圳仍然具有巨大的價格優勢,仍屬于洼地。黃江眾多民營中小企業,生產所需廠房面積普遍較小,因此租金支出所占企業運營成本比重依然較低。企業更多提到的,還是希望政府能在稅收減免、用工扶持等方面給予幫扶。

  與此同時,廠房租金上漲是經濟發展過程中不可避免的現象,客觀上對于經濟結構的調整和升級也起到一定的推動作用,部分對租金更敏感的低端企業讓出寶貴的廠房資源,附加值高、市場競爭力強的創新企業則聚集發展,從而提高黃江發展的質量和效益。

  記者認為,今后黃江面對土地資源日益緊缺的現狀,應該加快現有舊廠房的更新改造,增加高標準的廠房供應,并且用更加周到的政府服務幫助企業解決發展難題,以此來更好承接深圳外溢資源,實現黃江的騰飛發展。

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